「越境」とは?不動産売却時の注意点や売却方法をご紹介

2022-09-24

「越境」とは?不動産売却時の注意点や売却方法をご紹介

この記事のハイライト
●越境とは、建物の一部や付属物が隣地に侵入している状態のこと
●越境を理解せずに売却を進めると、トラブルになる可能性がある
●越境状態の物件を売却する方法の1つが、不動産会社による買取

不動産売却をおこなう際の注意点はさまざまありますが、注意点の1つが「越境」についてです。
越境のことをきちんと理解せずに不動産売却を進めてしまうと、後々大きなトラブルに巻き込まれてしまう危険性があります。
本記事では、越境とは何か、越境している(されている)物件を売却する際の注意点や方法についてご紹介します。
茨城県県南地域(牛久市、つくば市、龍ケ崎市、取手市、守谷市、土浦市、阿見町)で不動産売却をご検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却時に注意が必要な「越境」とは

不動産売却時に注意が必要な「越境」とは

不動産売却をする際に注意しなければいけない「越境」とは、どのような状態のことを言うのでしょうか。

越境とは

越境とは、建物の一部や付属物が敷地境界線を越えて、隣地に侵入してしまっている状態のことです。
ブロック塀などの地上で敷地境界線を越えているものだけでなく、樹木の根や枝葉、建物の屋根、埋設されている給排水管など空中や地中で敷地境界線を越えているものも越境の対象となります。
越境している(されている)状態で不動産売却を進めると、大きなトラブルになることがあるため、売却前に対応を取る必要があります。

樹木の越境は「根」か「枝葉」で対応が異なる

樹木の越境は、越境している部分が根か枝葉によって対応が異なります。
樹木の枝葉が隣の敷地から越境している場合、無断で切ることができず、隣地所有者との話し合いが必要です。
無断で切ってしまうと不法行為に該当し、損害賠償を請求されるおそれもあります。
また、枝葉の剪定を要求する場合も、枝葉の越境が原因で日常生活に支障をきたしている、落ち葉で排水溝が詰まったなどの明確な被害がなければ、要求が認められないケースもあります。
その一方で、樹木の根が隣の敷地から越境されている場合、ご自身で切除することが可能です。
民法第233条には、「隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる」ことが明記されています。
しかし、法律で規定されていることを理由に、勝手に根を切ってしまうと、隣地所有者との関係が悪化することになりかねません。
万が一、根を切ったことが原因で樹木が枯れてしまうと、損害賠償を請求される可能性がありますので、剪定する際は、事前に樹木の所有者に相談するようにしましょう。

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越境している状態で不動産売却するときの注意点

越境している状態で不動産売却するときの注意点

こちらでは、越境している状態の不動産を売却するときの注意点をご紹介します。

契約不適合責任に問われる可能性がある

越境している(されている)状況をしっかりと把握せずに売却を進めてしまうと、引渡しが完了した後に越境の事実が判明してしまう場合があります。
万が一、契約内容と実態が違うことが分かってしまうと、契約不適合責任に問われて、契約解除や損害賠償を請求される可能性もあるため注意が必要です。
このようなトラブルを避けるためにも、売却前に境界確定をおこなうようにしましょう。
仮に、不動産を購入したときの境界確定図があったとしても、当時の測量技術の精度が低い可能性がありますので、再度実施することをおすすめします。

越境を解消できないこともある

越境の問題は、買主にとっても影響がある問題です。
そのため、スムーズな不動産売却を進めるには、できる限り不動産売却前に越境状態を解消しておくのが良いと言えるでしょう。
しかし、越境物が建物の屋根やブロック塀などで、すぐに越境を解消することができない場合もあります。
このような場合は、越境の問題が生じている隣地所有者と「覚書」を作成するようにしましょう。
覚書とは、当事者間で合意した内容や変更内容について記載した書類のことです。
覚書を作成することで、認識のズレによるトラブルを予防することができ、買主も安心して取引を進めることができます。

住宅ローンを組めない可能性がある

屋根などの建物の一部が隣の敷地に越境している場合、1つの敷地に2つの建物が存在する状態であるため、建築基準法に規定されている「一敷地一建物」の原則に反することとなります。
「一敷地一建物」の基準を満たしていないと、建築確認申請や完了検査に合格していないことが考えられ、完了検査の合格が融資条件である住宅ローンを組めない可能性があるでしょう。
そのため、買主は現金で購入するか、金利の高い別のローンを利用しなければならず、購入できる方が限定されてしまいます。

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越境している状態で不動産売却する方法

越境している状態で不動産売却する方法

越境している状態の不動産は、通常の不動産売却と同じ手順で売却進めたとしても、スムーズに売却ができない可能性があります。
それでは、越境している状態で不動産売却する方法には、どのようなものがあるのでしょうか。

越境の問題を解消してから不動産売却する

最もシンプルな方法は、越境の問題を解消してから不動産売却をおこなうという方法です。
たとえば、越境物が樹木の枝葉などで簡単に除却できるのであれば、隣地所有者と話し合って売却前に越境を解消しておくと良いでしょう。
また、建物の屋根などが越境しており、簡単に解消できない場合は、越境している部分を隣地所有者から買い取る、または譲渡するというのも方法の1つです。
ただし、越境部分を買い取ったり譲渡したりすると、建ぺい率・容積率のオーバーにより、建物が違法建築物に該当してしまうおそれがありますので、必ず不動産会社に相談しながら進めるようにしましょう。

覚書を締結してから不動産売却する

越境状態がすぐに解消できない場合、覚書を作成してから不動産売却を進めるようにしましょう。
越境状態にある物件は、いわゆる「訳あり物件」に該当してしまい、通常の不動産売却の手続きではスムーズに売却することができません。
しかし、覚書を作成しておけば、売却した後のトラブルを避けることができ、買主も状況を理解したうえで購入することができます。
覚書を作成する際は、内容の不備がないように注意し、不動産会社と相談しながら作成していきましょう。

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まとめ

今回は、越境とは何か、越境している(されている)物件を売却する際の注意点や方法についてご紹介しました。
越境状態にある物件を売却する場合、売却前に越境の問題を解消しておくのが最も理想的です。
しかし、現実には越境の解消が難しいケースも多く、越境物を隣地所有者に無断で除去してしまうと、損害賠償などのトラブルに発展する可能性もあります。
越境している(されている)物件を売却する際は、不動産会社と相談しながら売却を進めるようにしましょう。
あおぞら不動産販売では、茨城県県南地域(牛久市、つくば市、龍ケ崎市、取手市、守谷市、土浦市、阿見町)での不動産買取を積極的におこなっています。
お悩み事がありましたら、お気軽にご相談ください。

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