不動産の任意売却とは？メリットや売却の流れをご紹介

計画的におこなっていた住宅ローンの返済が、思いも寄らないアクシデントで滞ってしまうことは、誰にでも起こりうることです。
ローンの支払いが難しくなり、不動産を売却しようとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
このような際に検討したい方法の1つが「任意売却」です。
こちらの記事では、任意売却とは何か、メリットやデメリット、任意売却をおこなうときの流れについてご紹介します。
茨城県県南地域（牛久市、つくば市、龍ケ崎市、取手市、守谷市、土浦市、阿見町）で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の任意売却とは

任意売却とは、金融機関などの債権者から許可を得て、不動産を売却する方法です。
不動産を売却する際は、住宅ローンを完済し設定されている抵当権を抹消しなければ売却することができません。
万が一、住宅ローンの支払いが難しくなり滞納が続いてしまえば、債権者によってご自身が所有する不動産を競売にかけられてしまいます。
競売にかけられてしまう前に、債権者から特別な許可を得て少しでも良い条件で不動産を売却するのが任意売却です。

通常の不動産売却との違い

通常の不動産売却との違いは、債権者の同意が必要であるかどうかという点です。
通常の売却であれば、売却代金をローンの返済に充てることができるなどローン残債の目処が付くため、債権者からの同意は必要ありません。
一方、任意売却の場合は、住宅ローンが完済できない状況で抵当権を抹消することとなるため、売却に関する債権者からの同意が必要となります。
また、売却価格の決定や売却条件についても、債権者と協議をおこなったうえで、決めていかなければいけません。

競売との違い

競売との大きな違いは、ご自身の売却に対する考えを反映させる余地があるということです。
債権者からの許可を得て任意売却をおこなう場合は、少なからずご自身の意思を反省させる余地があります。
売却金額や売却方法などに明確な根拠があれば、協議の際に債権者が意見を聞いてくれる可能性があるでしょう。
一方で、競売にかけられ落札者が決まってしまうと、ご自身の意思に関係なく売却が進んでしまいます。
売却価格だけでなく引渡し日などの条件も債権者と落札者との間で決められてしまうため、ご自身の都合に合わせて引っ越しをおこなうといったことができません。

不動産の任意売却をおこなうメリット・デメリット

任意売却をご検討する際は、任意売却のメリット・デメリットをしっかりと把握しておくことが大切です。

メリット①競売よりも市場価格に近い値段で売れる

競売によって売却する場合、情報公開から落札者が決まるまでの期間が短く、内覧もほとんどおこなわれないため、落札価格が低くなる傾向があります。
一般的に、競売での売却価格は、市場価格の7割程度といわれています。
その一方、任意売却では金融機関など債権者の許可が必要とはなりますが、通常の不動産取引と同じ形で売却活動をおこなうことが可能です。
そのため、競売よりも市場価格に近い値段で売却することができます。

メリット②持出し金が不要

不動産を売却する際には、仲介手数料や契約書の印紙代、測量費用などの諸費用がかかります。
通常の不動産売却の場合、これらの費用は自己資金で用意しなければいけません。
諸費用の目安は売買価格の3％から5％程度となっており、売却価格の金額次第では大きな負担となってしまいます。
諸費用が必要なのは任意売却においても同様ですが、任意売却では売却代金から諸費用を支払うことが可能です。
そのため、自己資金がなくても売却を始めることができ、持出し金が必要ありません。

メリット③残債は分割返済できる

任意売却をおこなった際に残ってしまった債務（残債）は、債権者との協議をおこなったうえで、分割返済とすることができます。
債権者側も任意売却となる理由を把握しておりますので、収入や生活状況を考慮した現実的な返済方法で対応してくれるでしょう。
返済額の目安は、5千円から3万円程度が一般的です。

デメリット①連帯保証人の同意が必要

任意売却をおこなう場合、連帯保証人の同意が必要です。
連帯保証人との連絡がとれない、同意が得られないといった場合は、任意売却をおこなうことができません。
そのため、連帯保証人との話し合いが長くなるほど、競売にかけられるリスクが高くなってしまいます。

デメリット②信用情報機関に異動情報が掲載される可能性がある

任意売却に限ったデメリットではありませんが、住宅ローンの返済が3か月以上滞ってしまえば、信用情報機関に異動情報が掲載（いわゆるブラックリスト）される可能性があります。
長期延滞による異動情報が登録されてしまうと、延滞解消から5年はその異動情報が残るので、ローンやクレジットカードの審査に通る可能性は極めて限定的となるためご注意ください。

不動産の任意売却をおこなう流れについて

通常の不動産売却では、売却の検討を開始してから物件の引渡しをおこなうまでに3か月から半年ほどの期間がかかるとされています。
任意売却では、金融機関との協議が必要ですので、もう少し時間がかかる可能性があるでしょう。
任意売却をおこなう流れは、以下のとおりです。

• 金融機関から返済催促の連絡が来る
• 住宅ローン残債の確認と売却価格の査定をおこなう
• 債権者から任意売却の同意を得る
• 売却活動をおこなう
• 売買契約と決済、引渡しをおこなう

金融機関から返済催促の連絡が来る

住宅ローンの返済が滞ってしまうと、債権者から返済催促の連絡がきます。
催促を受けたときに、すぐに滞納額を返済できない場合は任意売却の検討がはじまります。

住宅ローン残債の確認と売却価格の査定をおこなう

任意売却の検討を開始する際には、まずローンの残債と売却価格がいくらなのかを把握しなければいけません。
住宅ローンの残債は、金融機関への問い合わせや、毎年送られてくる「残高証明書」を見ることで確認することができます。
売却価格の確認は、不動産会社に価格査定を依頼するのが一般的です。
価格査定は、市場データのみでおこなう「簡易査定」と、現地調査をおこなったうえでおこなう「訪問査定」の2つの方法があります。
どちらの方法が適切なのかは、返済までの期限や物件の条件によって異なりますので、お悩みであればお気軽にご相談ください。

債権者から任意売却の同意を得る

価格査定をおこなった結果、ローンの残債が売却価格を上回ってしまう可能性が高ければ、金融機関などの債権者から任意売却の同意を得る必要があります。
この際、売却価格や売却条件についてもあわせて同意を得なければいけません。
売却価格が市場価格からあまりにもかけ離れていると、債権者からの同意が得られない可能性があります。
価格査定をおこなう際は、価格根拠が適切なのか、査定根拠は何かを不動産会社に確認するようにしましょう。

売却活動をおこなう

任意売却の合意が金融機関より得られれば、売却活動のスタートです。
不動産の売却活動は、任意売却でも通常の売却でもほとんど違いがありません。
ただし、任意売却の場合は売却をおわらせるまでの期限があります。
また、任意売却の多くは自宅に住みながら売却活動をおこなうことになりますので、内覧の対応などスムーズな対応が必要です。

売買契約と決済、引渡しをおこなう

売却活動をおこない買主が見つかれば、契約内容の協議をおこないます。
期限が決まっており焦る気持ちがあるかもしれませんが、後々のトラブルにならないためにも契約内容の協議はしっかりとおこなうようにしましょう。
契約内容に売主と買主双方が合意すれば、売買契約と残金決済、物件の引き渡しをおこない任意売却は完了です。

まとめ

今回は、任意売却とは何か、メリットやデメリット、任意売却をおこなうときの流れについてご紹介しました。
任意売却は、競売よりも市場価格に近い値段で売却できるなどメリットの多い売却方法です。
その一方で、今後も残債を支払うことができるか、債権者や連帯保証人から同意を得られるかなど、精神的負担が大きくなることも多いかと思います。
しかし、不動産会社と相談しながら返済計画や売却方法を決めていけば、スムーズに売却を進めることが可能です。
あおぞら不動産販売では、茨城県県南地域（牛久市、つくば市、龍ケ崎市、取手市、守谷市、土浦市、阿見町）での不動産売却・買取に関するご相談を承っております。
任意売却に関するご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。