不動産売却時の譲渡所得税を解説！計算方法や特別控除もご紹介

不動産売却で得た売却益には、譲渡所得税が課税されることをご存じでしょうか。
ただし、人によっては譲渡所得税を払わなくても良いケースや、減税されることもあり、不動産売却をする方はぜひ知っておきたい情報です。
今回は不動産売却時にかかる譲渡所得税の計算方法や、特別控除について解説します。

不動産売却時にかかる譲渡所得税の計算方法とは

不動産を売却した際にかかる譲渡所得税とは、所得税や住民税、復興特別所得税の総称で、売却益が生じた際に課税される税金です。
そのため、売却益がいくらなのか計算すれば、自宅が課税対象なのかどうかを知ることができます。
売却益の計算方法は下記のとおりです。
売却益＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
売却価格とは、今回売却した不動産の売却価格です。
取得費とは、その不動産を購入した際の購入金額や建築代金、購入手数料などを足した金額です。
譲渡費用とは、今回の売却でかかった仲介手数料などの費用の合計となります。
中古戸建や中古マンションを売却した際は、取得費から減価償却費相当額を差し引かなければなりません。
減価償却費の計算方法は、下記のとおりです。
減価償却費＝不動産購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は、木造で0.031、鉄筋コンクリート造で0.015となります。
これらの計算によって売却益がプラスなら、売却翌年の確定申告後に譲渡所得税の課税対象です。

不動産売却時にかかる所得税の特別控除とは？

先ほどご説明したとおり売却益がプラスなら譲渡所得税が課税されますが、特別控除を利用することによって譲渡所得税を減税することが可能です。
売却益が生じた場合に利用できる、特別控除をご紹介します。

3,000万円特別控除

マイホームを売却した際に、適用要件を満たすことで売却益が3,000万円まで控除される特例です。
売却益が3,000万円までは、譲渡所得税の課税がありません。

軽減税率の特例

売却益が生じていても3,000万円特別控除が利用できない、もしくは3,000万円以上の売却益が生じている場合は譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税の税率は不動産を所有していた期間によって、次のように税率が異なります。

• 所有期間が5年以下の短期譲渡所得税：39.63%
• 所有期間が5年超の長期譲渡所得税：20.315%

所有期間が10年を超える場合は、さらに税率が減税される特例もあります。

まとめ

不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法や、控除の特例について解説しました。
不動産売却によって売却益が生じた場合は、譲渡所得税の課税対象となります。
売却益が生じても、3,000万円特別控除や軽減税率の特例を利用して節税対策をしていきましょう。
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