不動産の売却時には心理的瑕疵に要注意！知っておきたい基礎知識を解説

不動産を売却する際、物件に特殊な問題があると値下げが必要になります。
目に見える欠陥のみならず、一見した限りではわからない過去の出来事も値下げを要する問題に含まれるのでご注意ください。
今回は、不動産売却時に気を付けたい心理的瑕疵とは何かにくわえ、その影響や告知義務も解説します。

不動産売却時に気を付けたい心理的瑕疵とは

心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、物件の購入や使用にあたって抵抗感を覚える問題のことです。
過去にその物件で発生した自殺や他殺のほか、近くに墓地があるなどの問題も該当します。
このような事情を抱えている不動産は、たとえ物理的な欠陥はなくとも訳ありの物件とみなされ、買主から避けられます。
近年たびたび注目を集めている事故物件は、心理的瑕疵のある物件の代表例に挙げられるでしょう。
なお、後述するように心理的瑕疵は告知が必要であり、事実を伏せて不動産を売却するとトラブルになるためご注意ください。

売却したい不動産に心理的瑕疵がある際の影響

心理的瑕疵のある不動産も売却できますが、買主にとってのデメリットから値下げは避けられません。
金額がいくらとなるかはケースバイケースで、買主への影響の大きさから判断するのが一般的です。
過去に起きたのが事件性のない自然死や孤独死だったなら敬遠される度合いも低く、通常の相場価格から1割ほど値下げするのみで済みます。
一方、多くの方が忌避する凄惨な殺人事件などが起きている場合、より大幅な値下げが必要です。
このように影響の度合いは一概にいえないものの、いくらかの値下げが必要な点は共通です。

不動産売却時の心理的瑕疵に関する告知義務

買主が不動産の購入で不利益を被らないよう、物件に存在する問題点は売却前に告知するよう定められています。
心理的瑕疵も告知義務の対象であり、一見するとわからない過去の出来事なども売却前にもれなく伝えなくてはなりません。
ただし、事件性がなくて発見も早かった自然死は心理的瑕疵に該当せず、告知も不要です。
告知が必要な出来事は国土交通省が公開したガイドラインに載っているため、一度参照すると良いでしょう。
告知が必要な期間は、問題の出来事があってからの経過年数、物件の使用者や所有者の移り変わりなどから判断します。
しかし心理的瑕疵はデリケートな問題であり、一般的には告知が不要とされるときでも問題になるケースがあるため、いつまで告知が必要かは慎重に判断してください。

まとめ

心理的瑕疵とは、過去に発生した自殺や他殺など、物件の購入や使用に抵抗感を生じさせる問題のことです。
売却したい不動産に心理的瑕疵があると値下げしなければならないうえ、買主に問題を伝える必要もあるのでご注意ください。
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